Máte vyhliadnutý byt či dom v developerskom projekte? V dnešnom článku sa pozrieme na to, ako sa dá takáto nehnuteľnosť financovať, čo všetko treba vedieť, pokiaľ sa rozhodnete požiadať o hypotéku, ale aj to, ako to je s fixáciou úroku pri ešte neskolaudovaných nehnuteľnostiach.
Čo je to developerská hypotéka?
Developerská hypotéka je spôsob, akým je možné financovať kúpu nehnuteľnosti, ktorá ešte nebola skolaudovaná, poprípade je stále v štádiu výstavby. Dá sa povedať, že je výhodná pre všetky zúčastnené strany: pre vás ako klienta, pre banku ale aj pre developera samotného.
Predstavte si takúto situáciu. Developer začne výstavbu bytov, z ktorého sa vám jeden zapáči a rozhodnete sa, že by ste ho chceli kúpiť. Keďže je tento byt stále vo výstavbe, nie je možné požiadať o klasickú hypotéku. Logicky, nemôžete založiť nehnuteľnosť, ktorá je buď ešte len na papieri, v procese výstavby, alebo zatiaľ nie je skolaudovaná.
Keďže kvôli financovaniu výstavby, ale aj z predajných dôvodov je pre developera výhodnejšie, ak byty predá ešte pred dokončením projektu, uzatvorí dohodu s niekoľkými bankami. Tá následne byty nacení, a tak na ne dokáže poskytnúť hypotéku ešte pred samotným skolaudovaním, ale aj v procese výstavby. Takýto druh úveru sa nazýva developerská hypotéka. Je tiež dôležité povedať, že takúto hypotéku nezískate na projekty všetkých developerov. Je to skôr výsada tých renomovaných, ktorí už majú vo svojom portfóliu niekoľko úspešných projektov.
Čo vás čaká pri financovaní nehnuteľnosti v developerskom projekte?
Proces kúpy takejto nehnuteľnosti je o čosi zložitejší v porovnaní s financovaním už skolaudovaného domu či bytu.
Prvým krokom je rezervácia samotnej nehnuteľnosti, ktorá je v dnešnej dobe pri developerských projektoch štandardom. Najskôr na vás čaká Rezervačná zmluva, po ktorej už developer nemôže nehnuteľnosť ponúknuť nikomu inému. Pri rezervácií budete musieť zaplatiť rezervačný poplatok (zvyčajne do 5000€), ktorý nemôžete financovať pomocou hypotéky. Je s ním preto treba počítať v rámci vlastného rozpočtu.
Ako doklad pri žiadaní o hypotekárny úver vám poslúži buď spomínaná Rezervačná zmluva alebo Zmluva o budúcej kúpnej zmluve.
V tej sa nachádzajú všetky podstatné informácie, akými je dátum dokončenia výstavby projektu, cena nehnuteľnosti či forma úhrady. Až po skolaudovaní nehnuteľnosti budete môcť podpísať samotnú Kúpnu zmluvu.
Ako je to s výberom banky?
Pri kúpe nehnuteľnosti v developerskom projekte je nutné rozlišovať zazmluvnený a nezazmluvnený projekt.
Ako už sme spomínali, pokiaľ banka podpíše zmluvu s developerom, vy ako klient máte možnosť požiadať o hypotekárny úver ešte pred skolaudovaním či v procese výstavby. Musíte však brať do úvahy, že developer má zvyčajne zazmluvnené len niektoré banky.
Je teda potrebné zistiť, o ktoré banky ide, a tiež si dať pozor, či konkrétna banka akceptuje váš druh príjmu, a či je váš príjem dostatočný. Ak spĺňate všetky podmienky, o hypotéku môžete požiadať už po podpise Rezervačnej zmluvy.
Ak developer nemá zmluvu so žiadnou bankou, alebo v zazmluvnených bankách nespĺňate podmienky pre poskytnutie hypotekárneho úveru, a o hypotéku tak budete žiadať v inej banke, budete musieť počkať na skolaudovanie nehnuteľnosti. V takomto prípade je štandardom, že developerovi budete musieť okrem rezervačnej zálohy vopred zaplatiť aj 10-20% zálohu, ktorú buď zafinancujete „z vlastného vrecka“, alebo využitím spotrebného či stavebného úveru.
Tu už sa ale vystavujete väčším rizikám, nehovoriac o tom, že pokiaľ nedodržíte stanovené podmienky (a počas čakania na dokončenie projektu sa môže udiať hocičo, napríklad vám neschvália hypotéku), môžete prísť o celú zálohu.
Odporúčame sa preto orientovať na projekty developerov, ktorí majú zazmluvnenú banku, ktorá vám vyhovuje, a v ktorej spĺňate podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru.
Možným riešením je založenie inej nehnuteľnosti.
Jedným z riešení je aj takzvaná americká hypotéka. Jednoducho povedané, ak už aktuálne nejakú nehnuteľnosť vlastníte, pri žiadaní o hypotéku založíte práve tú. Po nadobudnutí novej nehnuteľnosti, teda po jej kolaudácii je možné záložné právo preniesť na novú nehnuteľnosť. Založenie už existujúcej nehnuteľnosti tak môžete využiť ako dočasné riešenie.
Pozor na podmienky fixácie úrokovej sadzby.
Pri developerských projektoch je fixácia úrokových sadzieb špecifickou témou. Je totiž potrebné vedieť, kedy sa podľa podmienok banky začína počítať obdobie fixácie.
Dokončenie a skolaudovanie developerského projektu môže trvať aj dva roky, počas ktorých sa vám môže, ale nemusí počítať obdobie fixácie. V tomto prípade záleží od banky. Prísť však zbytočne o dva roky fixácie je naozaj škoda peňazí. Je teda dobré mať prehľad o podmienkach jednotlivých bánk, a vybrať si to najlepšie riešenie na konkrétnu situáciu.
Ak máte záujem o profesionálnu asistenciu pri financovaní bývania, neváhajte nás kontaktovať. Pomôžme vám získať ideálne podmienky, na mieru prispôsobené vašej aktuálnej situácii.
