Plánujete si vziať hypotéku? Musíte počítať s tým, že úver kompletne nepokryje cenu nehnuteľnosti. Ukazovateľ LTV (Loan to Value), teda pomer výšky hypotekárneho úveru k hodnote nehnuteľnosti, sa v súčasnosti na Slovensku vyšplhá aj na 90%, a to znamená, že 10%, respektíve 20% z ceny nehnuteľnosti musíte zaplatiť sami, či už z vlastných zdrojov, pomocou spotrebného úveru alebo dozaložením ďalšej nehnuteľnosti.
100% je už minulosťou.
Od 1. júla 2018 NBS nepovoľuje poskytovanie úverov nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti (vrátane úverov vo výške 100 % nehnuteľnosti), a od 1.7.2019 môžu banky poskytnúť len 20 % úverov v rozmedzí medzi 80 % a 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
Preto si banky vyberajú komu 90% financovanie poskytnú. Väčšinou sú to buď veľmi dobrí dlhodobí klienti banky alebo akviziční klienti, teda klienti, ktorí sú pre banku noví a začnú využívať viacero bankových produktov okrem hypotéky.
A čo bude ďalej?
Čo sa bude diať v budúcnosti môžme len predpokladať. Vývoj v poskytovaní hypoték s 90% financovaním bude závisieť primárne od tempa zadlžovania obyvateľov na Slovensku. V prípade, že NBS sa bude zdať tempo príliš vyoké, môže NBS opäť pristupiť k obmedzeniam na hypotekárnych úveroch. A to napríklad aj úplnym zrušením poskytovania 90% financovania.
Koľko stojí 90-percentná hypotéka?
Aj keď 90-percentná hypotéka môže vyzerať lákavo a pre niekoho môže vzhľadom na jeho situáciu predstavovať jedinú možnosť financovania nehnuteľnosti, banky v tomto prípade pracujú s vyššími úrokovými sadzbami ako s rizikovou prirážkou.
Pre porovnanie, pri trojročnej fixácii dostanete vo VÚB úrok od 0,89% p.a. na financovanie do 80% z ceny nehnuteľnosti, do 90% z ceny nehnuteľnosti je minimálny úrok už od 1,04% p.a. Momentálne teda ponúka najnižšiu úrokovú sadzbu spomedzi všetkých konkurenčných 90-percentných hypotekárnych úverov.
Tatrabanka je rovnako relatívne ústretová. Pri rovnakých podmienkach dostanete najmenej 0,85% p.a. za 80 percentnú hypotéku, a na individuálne posúdenie, pri 90-percentnej hypotéke môžete dostať úrok od 1,28% p.a. Treba však spomenúť, že určovanie úrokovej sadzby je v Tatra banke pomerne dosť individuálne a záleží od viacero aspektov bonity klienta.
V mBank je už rozdiel úrokových sadzieb citeľnejší, a to 0,69 % a 1,35% p.a. S ešte väčším rozdielom sa stretneme v UniCredit Bank, a to 0,59% p.a. a 1,59% p.a. pri trojročnej fixácii.
Pri ostatných bankách, ak vôbec poskytujú 90% financovanie, je úroková sadzba ešte vyššia.
Niekedy stačí dofinancovať.
Ak vám chýbajú vlastné prostriedky alebo si potrebujete nechať niečo do rezervy, a 80 respektíve 90-percentné financovanie pre vás nebude postačujúce, môžete zvážiť dofinancovanie spotrebným úverom. Ide o celkom bežné riešenie. Banky na spotrebné úvery v súčasnosti ponúkajú priaznivé úrokové sadzby, ktoré sa pohybujú od 2,9 % so splatnosťou maximálne 8 rokov.
Možnosťou je aj využitie ponúk od stavebných sporiteľní, ktoré majú úverové produkty na dofinancovanie hypoúverov z komerčných bánk. Nevýhodou je, že preplatenosť takéhoto úveru je oveľa väčšia ako pri spotrebnom úvere z banky. Na druhej strane môže byť výhoda pre niektorých klientov možnosť väčšej doby splatnosti až na dobu 30 rokov. To znamená, že splátka bude nižšia ako pri bankovom spotrebnom úvere. V niektorých prípadoch to môže byť dokonca jediná možnosť, ak klientovi nevychádza NBS parameter v rámci príjmovej rezervy.
Ide tak o spôsoby, ktorým môžete „vykompenzovať“ či už 10 alebo 20 percent z ceny nehnuteľnosti.
Nie ste na to sami.
Keď príde reč na osobné financie, hypotéky sú tou najkomplexnejšou a najzložitejšou oblasťou. Každá banka má svoje vlastné hodnotenie bonity klientov, svoje vlastné podmienky pre zakladanie nehnuteľnosti, vlastnú politiku úrokových sadzieb a veľa ďalších iných aspektov. Keď k tomu prirátame kvantitu bánk, teda veľkú konkurenciu, tak si môžete byť istí, že banky sa o klienta neustále bijú a teda dané podmienky vyhodnocovania klienta sa pomerne dynamicky menia. Pre bežného klienta, ktorý sa stará o svoje každodenné starosti je nemožné, aby vedel, ktorá banka je pre neho v danom momente najvhodnejšia. Ďalším faktorom je čas, ktorý reálne klient potrebuje investovať do získavania informácií o aktuálnych podmienkach hypoték a koľko času ho stojí celý hypotekárny proces.
Práve preto je dnes kľúčové mať skúseného hypošpecialistu-profesionála, ktorý sa dennodenne pohybuje vo svete bánk a úverov. Hypotéka je záväzkom na veľkú časť života človeka. Ak uvažujete nad kúpou, či výstavbou nehnuteľnosti, alebo vaša aktuálna hypotéka nespĺňa vaše predstavy, pár profesionálov hypošpecialistov poznáme.
