Krátenie hypoték pre ľudí po štyridsiatke pôvodne malo platiť od októbra tohto roka. Komerčné banky sa však na zmenu pravidiel nestihnú pripraviť. NBS bankám vyhovela – nové obmedzenie tak začne platiť až od januára 2023.

Pred časom sme písali o novom obmedzení, ktoré sa bude týkať pravidiel poskytovania hypotekárnych úverov pre ľudí po štyridsiatke. Národná banka Slovenska tak reaguje na aktuálny trend hypotekárnych úverov  – každý druhý poskytnutý úver budú dlžníci splácať aj na dôchodku (minimálne jeden z partnerov, ak ide o hypotéku so spoludlžníkom). Na tento fakt upozornila vo svojom reporte o finančnej stabilite.

 Nová generácia šedivých dlžníkov sa formuje najmä kvôli rastúcim cenám nehnuteľností. Mladí ľudia si vzhľadom na príjem v mnohých prípadoch nemôžu dovoliť vlastné bývanie, alebo nespĺňajú podmienky na čerpanie hypotekárneho úveru.

Prečo Národná banka Slovenska koná?

Po dosiahnutí dôchodkového veku výrazne klesá príjem a s ním aj schopnosť splácať úvery. Zvyšuje sa tiež riziko rôznych ochorení a s nimi spojených nákladov na liečbu. To je problém, najmä vzhľadom na nízke úspory. Znepokojujúcou štatistikou je v tomto smere predovšetkým veľmi nízka schopnosť Slovákov budovať majetok s rastúcim vekom.

Čo to znamená? Zatiaľ čo priemerný Európan pred päťdesiatkou splatí úvery a začne investovať či sporiť, u Slovákov je tento trend len veľmi mierny. Problémom nie je iba nízky pomer finančného majetku ku príjmom, ale taktiež neschopnosť vysporiadať sa so záväzkami a vytvoriť si akúsi finančnú stabilitu pred dosiahnutím dôchodkového veku. NBS teda mení pravidlá v snahe zabrániť neschopnosti splácať záväzky po dosiahnutí dôchodkového veku.

Komerčné banky chceli obmedzenie zmierniť

Niektoré banky aktuálne poskytujú úvery len do 65 rokov, iné však aj do 75. Ľudia totiž vzhľadom na príjem a povolené celkové zadĺženie často nemajú inú možnosť, ako si rozložiť splátky aj do dôchodkového veku. Slovenská banková asociácia v pripomienkovaní argumentovala, že dôchodcom sa mení štruktúra príjmov a výdavkov. Napríklad, nemajú zodpovednosť za nezaopatrené deti, zatiaľ čo v pri uzatváraní úveru ju ešte mohli mať. Vzhľadom k tomu chceli model krátenia hypotekárnych úverov posunúť až k hranici 46 rokov. NBS však túto požiadavku neakceptovala.

Aké obmedzenia platia teraz a čo sa zmení?

Nové obmedzenie sa týka parametra DTI (debt to income). Ide o pomer celkového dlhu žiadateľa, vrátane spotrebných úverov či kreditných kariet k jeho čistému ročnému príjmu. Národná banka týmto parametrom chráni dlžníkov, ale aj komerčné banky, pred neschopnosťou splácať záväzky. V súčasnosti platí, že komerčná banka môže žiadateľovi schváliť hypotekárny úver maximálne do výšky 8-násobného čistého ročného príjmu (DTI 8). Vo výnimočných prípadoch banky schvália obmedzenému množstvu bonitných klientov aj úver do 9-násobku príjmu.

Nové obmedzenie znižuje DTI o 0,25 s každým rokom po štyridsiatke. Napríklad, ak o hypotéku požiada 50 ročný žiadateľ s čistým mesačným príjmom 1000€, banka mu bude môcť poskytnúť maximálne 66 000€ (1000 x 12 x 5,5). Ak by v rovnakom prípade išlo o žiadateľa do 40 rokov, mohol by dostať úver až vo výške 96 000€. Ak sa bude jednať o žiadosť so spolužiadateľom, banka vypočíta DTI pre každého zvlášť a výslednú sumu spočíta.

Nové obmedzenie sa bude podľa Národnej banky týkať približne jedného z dvadsiatich, úverov, pričom sa budú v priemere krátiť o 15%. Žiadateľov mladších ako 40 rokov (vrátane) sa krátenie nebude týkať vôbec a obmedzenie sa nedotkne ani spotrebných úverov. NBS tvrdí, že tento krok nebude mať výrazný vplyv na hypotekárny trh. Má ísť o preventívne opatrenie, ktorého cieľom je regulácia dlhu ľudí v dôchodkovom veku – nie obmedzovanie spotrebiteľa.

Odporúčanie na záver

Pri vysokých cenách bývania je často natiahnutie splátok do dôchodkového veku jediným možným riešením. Ideálne je teda mesačne platiť čo najmenej (pri zachovaní rovnakého počtu splátok), čo je možné vďaka servisu nezávislého hypošpecialistu. Ten zaručí, že budete mať dlhodobo najnižšiu úrokovú sadzbu a vzhľadom na vašu situáciu najvýhodnejšie podmienky.

Zdroj titulnej fotky: Canva

Zdroje: NBS, Pravda, Finreport, Index SME, Denník E

Pravdepodobne každý z nás pozoruje rastúce ceny tovarov a služieb. Medziročná inflácia dosiahla minulý mesiac hrozivých 10,4%, čo bolo pre mnohých dôvodom k zamysleniu, ako ochrániť svoj majetok pred strácaním hodnoty. Okrem toho, že si z výplaty môžeme dovoliť nakúpiť čoraz menej, sa situácia dotýka aj hypotekárneho trhu. Obdobie rekordne nízkych úrokových sadzieb sa skončilo a nahradil ho trend (zatiaľ) pomaly rastúcich úrokov.

 V dnešnom článku sa pozrieme na to, aké možnosti sa naskytujú v oblasti investovania, ale tiež na to, čo robiť v prípade, keď máte hypotéku, alebo ju blízkej dobe plánujete uzatvoriť. Ale pekne po poriadku.

S infláciou možno zatočiť jedine investovaním. Ako rozumne a dlhodobo zhodnocovať svoj majetok?

Investovanie sa aj kvôli rýchlemu zdražovaniu stáva čoraz dôležitejším, čo si vďakabohu začína uvedomovať čoraz viac ľudí. V princípe je to až banálne jednoduché. Rastúcu infláciu môžeme poraziť vďaka jednoduchej matematike – svoj majetok musíme investovať do aktív s výnosom vyšším, ako je miera inflácie.

Z historického hľadiska najefektívnejším spôsobom, ako dlhodobo vyhrávať nad infláciou, je práve investovanie do akciového trhu. Reč však nie je o stock pickingu, teda nákupe jednotlivých akciových titulov, ale o investovaní do trhu ako takého. To je možné vďaka akciovým indexom, ktoré prostredníctvom podielových fondov, a tiež vďaka stále populárnejším ETF fondom, môže nakupovať každý z nás, bez ohľadu na výšku majetku.

Stačí sa pozrieť  na americkú ekonomiku reprezentovanú najznámejším indexom S&P 500 za posledné dekády a porovnať ju s vývojom inflácie. Už na prvý pohľad je zrejmé, že v strednodobom a dlhodobom horizonte mal index pred infláciou vždy navrch, a nič nenaznačuje tomu, že by to malo byť v budúcnosti inak.

Zdroj: A Wealth of Common Sense

Práve tu je dôležité spomenúť benefity pravidelného a dlhodobého investovania do portfólia indexov, ktoré kopírujú ekonomiku. Väčšina zo známych indexov pokrýva väčšinu trhovej kapitalizácie, čo znamená, že vsádzate na ekonomický rast ako taký. Vyššia volatilita takýchto investícií je problémom iba vtedy, ak neplánujete investovať dlhodobo. Ak však chcete zhodnocovať svoj majetok v horizonte dekády a viac, neexistuje univerzálne efektívnejší spôsob, ako na to.

Má zmysel nakupovať komodity?

Rast cien drahých kovov, komodít a iných konzervatívnych aktív je v čase krízy normálny. Ľudia a firmy sa boja o svoj majetok a tak robia v portfóliách zmeny za cieľom zníženia rizika. Inak to nie je ani v posledných týždňoch. Odborníci však odporúčajú sledovať dlhodobý výnos komodít, ktorý je v porovnaní s akciovým trhom len čiastkový.

Nákup zlata a iných komodít za cieľom diverzifikácie portfólia teda zmysel dáva, a aj v súvislosti s vojnou na Ukrajine nepochybujeme, že sa na takýchto aktívach dá aj zarobiť. Aj v najbližšej dobe pravdepodobne môžeme očakávať nárast hodnoty zlata a komodít, ide však iba o dočasný stav, ktorý nie je dlhodobo udržateľný. Investovanie do akciového trhu je tak proti inflácii oveľa účinnejšou zbraňou.

Zvyšovanie úrokov je brzdou inflácie, ktorú budeme potrebovať. Bestsellerom sa stávajú hypotéky s dlhou fixáciou.

Z ekonomického pohľadu je zvyšovanie úrokových sadzieb, ako na úrovni centrálnych bánk, tak aj medzi komerčnými bankami nástrojom, ako brzdiť infláciu. Keď sa požičiavanie peňazí stane drahším, spomalí sa aj zdražovanie peňazí, keďže sa stanú menej dostupnými. Je to jeden z viacerých dôvodov, prečo neočakávame, že zdražovanie úverov by sa malo v blízkej dobe spomaliť.

Niet divu, že hypotekárny trh sa teší veľkému objemu úverov, z ktorých podstatnú časť tvoria refinančné úvery ľudí, ktorí chcú využiť stále veľmi výhodné ponuky bánk. Bestsellerom sú úvery s dlhou dobou fixácie, ktoré zabezpečia, že aj napriek zvyšovaniu úrokov zostane ten váš nemenný na dostatočne dlhú dobu.

Nezáleží teda na tom, či už hypotéku máte, alebo ju len v blízkej dobe plánujete vziať – zafixovať si čo najnižší úrok na čo najdlhšiu dobu je v každom prípade rozumným riešením. Aktuálne ponuky bánk nájdete na rôznych platformách a porovnávačoch. O hypotékach v aktuálnej situácii sa viac dočítate v našom článku.

Stručné zhrnutie na záver

Aj keď z hľadiska financií nie je aktuálna situácia práve najšťastnejšia, netreba zúfať. Rozumným zachádzaním s financiami a dlhodobým  konzistentným investovaním je z historického hľadiska možné prekonať akúkoľvek krízu.

 Ak máte otázky ohľadom hypotéky či refinancovania, alebo chcete začať investovať, sme tu pre vás. Bezplatne zodpovieme na akékoľvek otázky a vybavíme za vás všetko potrebné.

Obdobie rekordne nízkych úrokových sadzieb môže byť už onedlho minulosťou. Prvou bankou, ktorá reagovala na aktuálnu situáciu na finančných trhoch, vysokú infláciu, ale tiež na signály Európskej centrálnej banky bola VÚB, ktorá plošne zvýšila úrokové sadzby o 0,2%. Podľa odborníkov ju bude nasledovať aj konkurencia. Môžeme očakávať český scenár, alebo ide o neškodnú úpravu aktuálnych úrokových sadzieb?

Čo je za zdražovaním hypoték?

Hypotekárny trh rozrušila správa VÚB. Druhá najväčšia banka na Slovensku ohlásila plošnú úpravu svojich úrokových sadzieb smerom nahor. Doteraz ste vo VÚB mohli získať najnižší úrok na úver s trojročnou fixáciou, konkrétne 0,89%. Od 7. marca budú v tejto banke úroky pod 1% minulosťou. Minimálna sadzba je po novom 1,09% no a pri 10 ročnej fixácii sa úrok vyšplhá až na 1,99%.

VÚB banka zvyšovaním úrokových sadzieb reaguje na aktuálnu situáciu na finančných trhoch, rastúcu infláciu, ale tiež na dianie v Európskej centrálnej banke. Podľa slov Zdenka Štefanidesa, ekonóma VÚB, je príčinou najmä predražovanie dlhodobých peňazí. Keďže stúpajú požadované výnosy krytých dlhopisov, prostredníctvom ktorých banka získava prostriedky na financovanie hypoték svojich klientov, rastú aj úrokové sadby na hypotékach.

Aby sme však situáciu nevnímali jednostranne, je dobré sa na úrokové sadzby pozerať v historickom kontexte. Aj keby úroky na nových hypotékach narástli na 2%, stále ide o výhodne požičané peniaze. V tabuľke nižšie môžeme vidieť vývoj úrokových sadzieb od leta 2010 do konca minulého roka.

Čo bude ďalej?

Zatiaľ, čo Slovenská sporiteľňa zvyšovanie úrokových sadzieb naznačila, no oficiálne nepotvrdila, ČSOB dnes zvyšuje úrokovú sadzbu na hypotéke s 10 ročnou fixáciou.

ČSOB banka však okrem zvýšenia úroku prichádza aj s oveľa príjemnejšou novinkou. Po novom si v tejto banke budete môcť zafixovať úrok 1,35% až na 20 rokov, čo je pri aktuálnej situácií a vysokej inflácii viac, ako štedrá ponuka.

Podľa slov ČSOB má ísť o hypotéku, ktorá klientom prinesie stabilitu a istotu až na 20 rokov. Čo sa týka ostatných dôb fixácie, ČSOB zatiaľ úrokové sadzby nemení.

Tatrabanka, tretia najväčšia banka (podľa trhového podielu hypoték), na začínajúcu vlnu zvyšovania úrokov zatiaľ nenabehla, a aktuálne situáciu monitoruje, pričom o prípadných zmenách bude klientov informovať.

V zaujímavej pozícii sa nachádzajú menšie banky, ako napríklad Prima banka, 365.bank, UniCredit alebo Oberbank, ktoré môžu situáciu čiastočne využiť vo svoj prospech. Je možné očakávať, že sa budú snažiť udržiavať nižšie úroky v porovnaní s väčšími bankami, ale s najväčšou pravdepodobnosťou sa zvyšovanie sadzieb dotkne aj ich. O budúcnosti však s istotou hovoriť nemôžeme, a preto budeme situáciu podrobne sledovať a v prípade zmien vás budeme informovať.

Popularite sa tešia hypotéky s dlhšou fixáciou.

Tak ako ČSOB, aj ostatné banky si uvedomujú atraktivitu dlhšej fixácie. Podľa slov Michala Kopeckého, hovorcu Slovenskej sporiteľne, si v súčasnosti viac ako 80% klientov vyberá hypotéku s fixáciou na 5 rokov a viac. Dodáva, že zatiaľ, čo minulé leto malo o 10 ročný fix záujem len 3% klientov, tento rok je to viac, ako trojnásobok.

Ako sme spomínali, populárna hypotéka s 10 ročnou fixáciou v ČSOB dnes zdražela, konkrétne s úrokom 1,15%. Najvýhodnejšiu hypotéku s fixáciou na 10 rokov tak od dnes ponúka UniCredit, s úrokom 0,99%. Predpokladáme však, že ČSOB si so spomínanou 20 ročnou fixáciou nebude mať problém udržať klientov.

Môžeme aj naďalej očakávať postupné zvyšovanie úrokových sadzieb?

Pravdepodobne áno. Menej pravdepodobné však je, že banky budú svoje úroky zvyšovať nárazovo, a podľa odborníkov je reálnejšie, že k zvyšovaniu bude dochádzať po fázach. Na druhú stranu, banky rozumejú dopytu po dlhších fixáciách, a úmerne tomu budú s najväčšou pravdepodobnosťou aj naďalej prispôsobovať svoju ponuku.

A rada na záver? Zbytočne nepodliehajte panike. Zatiaľ sme sa nedočkali ani zvyšovania základnej úrokovej sadzby Európskou centrálnou bankou. Ak však máte možnosť získať dlhšiu dobu fixácie s menším úrokom, určite neváhajte.

Zdroje: Index SME, Pravda, Forbes, Finančný Kompas, NBS

 Pokiaľ potrebujete poradiť v oblasti hypoték, chcete refinancovať alebo zvažujete kúpu novej nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať. Ponúkame vám bezplatnú konzultáciu s jedným z našich hypotekárnych špecialistov.