Hypotekárne úvery sú pomerne diskutovanou témou. Nízke úrokové sadzby a vysoké ceny nehnuteľností sú pre mnohých dôvodom na nové hypotéky či refinancovanie existujúcich úverov. Vďaka dobrým rozhodnutiam v správnom čase majú klienti možnosť optimalizovať svoje úvery tak, aby neplatili nič navyše. Dnes sa pozrieme na príležitosti, vďaka ktorým môžete ušetriť aj vy!

Ak máte vhodnú príležitosť, refinancujte.

Cieľom tohoto článku nie je zmapovať hypotekárny trh. Koniec koncov, aktuálne ponuky bánk sú každému prístupné už na pár kliknutí. Trend nízkych úrokov, na ktoré banky lákajú svojich klientov pretrváva, a vy tak môžete dostať úver s úrokom nižším ako 0,5%. Okrem toho, že práve tento fakt je pre množstvo ľudí dôvodom na kúpu nového bývania, ponúka sa tiež možnosť refinancovania existujúcich úverov za cieľom získania výhodnejších podmienok či nižšej mesačnej splátky.

Aby sme však veci uviedli na správnu mieru, refinancovanie sa neoplatí vždy a za každých podmienok.

Kedy je teda dobré refinancovať?

Ak premýšľate nad prenesením zostatku hypotéky do inej banky, v prvom rade si treba dať pozor, či nový úver nebudete splácať dlhšie, ako pôvodný, a či refinancujete bez navyšovania (teda len pôvodný zostatok úveru).

Úroková miera nie je jediným parametrom, ktorý ovplyvňuje cenu úveru. Relevantnejším ukazovateľom je takzvaná ročná percentuálna miera nákladov. RPMN zohľadňuje všetky poplatky súvisiace s úverom, a práve poplatky a podmienky poskytnutia hypotéky so sľubovaným úrokom sú kľúčové. Treba si tak všímať, či nízky úrok nie je podmienený zazmluvnením iných produktov od novej banky, najčastejšie zradením účtu alebo poistením úveru.

Netreba tiež zabúdať na dobu fixácie. Vždy treba rátať s tým, že nová ponuka banky platí len počas obdobia fixu, a po jeho skončení môže banka úrok upraviť.

V neposlednom rade sa pred samotným refinancovaním spýtajte v banke, aké podmienky sú vám ochotní ponúknuť, aby si vás ako klienta udržali. V záujme každej banky je s klientmi spolupracovať dlhodobo. Ak oznámite, že máte v pláne prenos úveru, s najväčšou pravdepodobnosťou s vami začnú komunikovať prívetivejšie podmienky, a vy tak možno vôbec nebudete nútení refinancovať. Ak máte svojho finančného poradcu či poradkyňu, neváhajte požiadať o pomoc. Na základe svojich skúseností v komunikácií s bankami pre vás odkomunikuje najlepšie podmienky práve on/ona.

Upracte svoje záväzky do jedného úveru.

Ďalšou možnosťou na optimalizáciu, ktorá sa vám v tejto oblasti ponúka, je konsolidácia úverov. V jednoduchosti, ak máte viacero úverov, pôžičiek alebo iných záväzkov, môžete ich spojiť do jedného nového hypotekárneho úveru. Vzhľadom na aktuálne nízke úrokové sadzby tak môžete získať nižší úrok a tiež novú dobu fixácie.

Ďalším benefitom, ktoré konsolidácia prináša, je väčší poriadok vo vašich financiách. Namiesto niekoľkých transakcií mesačne môžete splácať iba jeden úver. Budete tak mať jasno vo výške splátky, vytvoríte si presnú predstavu o miere nákladov, ktoré sú potrebné na vyplatenie hypotéky, a výrazne tak zjednodušíte štruktúru svojich osobných financií.

Ako najlepšie ušetriť na hypotéke? Investovaním!

Uvažujete nad spôsobmi, ako znížiť svoju mesačnú splátku, alebo by ste radšej platili viac, a svoju hypotéku splatili skôr? Existuje aj inteligentnejšie riešenie. V rámci komplexnej starostlivosti a poradenstva v oblasti osobných financií navrhujeme klientom stratégie na mieru, podľa toho, v akej situácií sa aktuálne nachádzajú. Jedným z optimalizačných riešení v oblasti hypoték je aj takzvané bilancovanie úveru, vďaka ktorému svoje záväzky splatíte skôr, a v neposlednom rade výrazne ušetríte. Ako to funguje?

Jednoducho. Pôjdete svojej hypotéke naproti – investovaním. Zatiaľ čo úroky na hypotéke sú pomerne nízke, ale ide o záväzok, priemerný dlhodobý výnosy amerických indexov sa pohybuje na úrovni okolo 10%.

Pri rozhodovaní, či si hypotéku rozložíte na dlhšie obdobie, a mesačne budete platiť menej, alebo ju splatíte skôr na základe vyšších splátok si vyberiete prvú možnosť, a to z jednoduchého dôvodu. Zvyšok investujete. V momente, keď sa výška vašej zhodnocujúcej sa investície vyrovná zostatku hypotéky, jednorazovo ju splatíte. Oveľa skôr, a za výrazne menej „použitých“ peňazí z vášho vrecka.

Aby sme však nezostali pri teórii, vysvetlime si to na príklade.

Predstavte si, že sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť, ktorú budete financovať hypotekárnym úverom vo výške 100 000€. Vzhľadom na váš príjem a priemerné výdavky máte možnosť mesačne splácať 480€. Keďže v dlhodobom horizonte úroky na hypotékach porastú, pre ilustráciu budeme počítať s úrokovou mierou vo výške 1,5% p.a.

Zvažujete dve možnosti. Buď hypotéku splatíte skôr – za 20 rokov, vaša mesačná splátka bude v priemere 480€, no a za celé obdobie aj s úrokmi banke zaplatíte 115 000€.

Druhou možnosťou je rozloženie splátok až na 30 rokov. Vo finále, kvôli dlhšiemu splácaniu úrokov, zaplatíte viac (125 000 eur), no a výška mesačnej splátky bude 345€. Na konci mesiaca vám zostane 135€ navyše.

Na prvý pohľad vyzerá prvá možnosť výhodnejšie. Nie však, ak zostávajúcich 135€ investujete.

Pre príklad uvádzame investíciu do nízkonákladového ETF, ktorý kopíruje zloženie indexu S&P 500.

Pri stanovených podmienkach, po približne 15,5 roku budete schopní z naakumulovaných peňazí jednorazovo vyplatiť svoju hypotéku.

Výsledok? Z vášho vrecka odíde menej peňazí ako ste si požičali – približne 90 000€, a hypotéku splatíte skôr.

Vďaka rozumným riešeniam neušetríte iba peniaze, ale tiež množstvo starostí. V prípade, že plánujete kúpu novej nehnuteľnosti, alebo chcete optimalizovať splácanie svojich existujúcich záväzkov, neváhajte nás kontaktovať.

Naši hypotekárni špecialisti vám radi odpovedia na vaše otázky.

Michal Fekete je majiteľom úspešného architektonického štúdia a náš dlhoročný klient. Nedávno sa mu v spolupráci s nami podarilo získať nadštandardne výhodný úver, a to aj napriek pandémii. Aké sú jeho skúsenosti s Phinance Slovensko? Čo považuje za najdôležitejšie v súvislosti s finančnými službami?

Kúpu domu sme začali zvažovať, pretože sme sa plánovali rozširovať v rámci rodiny. V jeden víkend som na Facebooku videl nový developperský projekt v Bernolákove s peknými vizualizáciami, čo ma ako majiteľa architektonického a interiérového štúdia ihneď zaujalo. Ponuku zverejnili v piatok, takže keď som im v pondelok volal, dozvedel som sa, že som záujem prejavil ako úplne prvý. V ponuke vtedy mali 46 domov. Nehnuteľnost mi vyhovovala dispozične aj cenovo, a navyše sa nachádzala v dobrej lokalite, tak som si dohodol nezáväzné stretnutie s developerom, na ktorom som sa dozvedel viac. Zaujímavé bolo, že to bol prvý a jediný dom, ktorý sme videli, no nebolo čo riešiť. Išli sme do toho.

Následne som kontaktoval vás.

Čo vám prvé vzkrslo v hlave, keď ste rozmýšľali nad financovaním nového domu? Aký bol váš plán úplne na začiatku?

V tom čase sme mali byt. Úplne prvá idea bola nechať si ho čo najdlhšie. Keďže sa nachádzal v jednej z najrýchlejšie rastúcich lokalít v Bratislave, jeho hodnota stále prirodzene rastie. Kúpu domu sme teda chceli financovať hypotékou. Môj záložný plán bol predaj bytu a následné zafinancovanie domu. Úprimne som mal veľký rešpekt pred ďaľšou hypotékou a obával som sa, či niečo také bude vôbec možné. Vedel som, že po kúpe domu bude treba investovať ešte veľa peňazí do zariadenia, takže som potreboval získať čo najvyšší možný úver. V najlepšom prípade som chcel pomocou hypotéky financovať kúpu celého domu, a navyše aj zariadenie, čo nie je úplne bežná prax.

Vraveli ste, že ste mali pred možnosťou hypotéky rešpekt. Aké boli vaše očakávania? Ako ste si mysleli, že to celé dopadne?

Zle! (smiech)… Naozaj som nemal vysoké očakávania, aj keď som veril vo vaše schopnosti. To, čo ma upokojovalo, bolo vedomie, že vždy môžem predať náš byt, hoci bolo ešte treba splatiť malú časť hypotéky. Treba povedať, že ten relatívne malý byt mal paradoxne podľa znaleckého posudku takmer rovnakú hodnotu, ako dom, ktorý sme plánovali kúpiť. Prinajhoršom by sme teda vymenili byt za dom.

My sme sa už v tom čase stretávali a pripravovali, kalkulovali sme, ako získať čo najvýhodnejší úver. Najlepšou alternatívou bolo ísť cestou dokladovania príjmu z obratov vašich firiem. Nezáväzne sme sa stretli v banke, v ktorej nám potvrdili, že vám úver v danej výške bez problémov schvália. Za daných podmienok by vám banka schválila ešte podstatne vyšší úver. Treba však povedať, že to bolo tesne pred vypuknutím pandémie. Čo ste si pomysleli, keď začala koronakríza?

My sme si vtedy, myslím, hneď volali. Upozornili ste ma, že podstatné je, koľko percent z obratu mi banka uzná. Ukázalo sa, že aj napriek korone by to nemal byť problém.

Vráťme sa ešte k vášmu bytu. Keď ste zistili, že vám úver schvália, rozhodli ste sa, že si byt necháte, nakoľko rastie na hodnote a môžete ťažiť z prenájmu. Ako vnímate toto rozhodnutie?

Výborne. Od februára tam máme nájomcov, ktorí sú s bývaním veľmi spokojní. Z peňazí z nájmu splácame zvyšok hypotéky na byt, keďže tú sme sa rozhodli si ponechať kvôli štátnemu príspevku pre mladých. Ponechať si byt, aj vďaka vašej rade, vnímam ako výborné rozhodnutie. Život je nepredvídateľný, a byt je v tomto prípade pre mňa istotou a akousi mentálnou poistkou.

Som rád, že ste v tomto smere spokojní. Prejdime ale ďalej. Ako sme už spomínali, v marci nás prekvapil koronavírus. V tom čase sme sa niekoľkokrát stretli, konzultovali sme spolu ďaľší postup, čo je pre nás podstatné a na čo si treba dať pozor, napríklad pri daňovom priznaní a podobne. Vybrali sme sa spolu do banky a nečakalo nás najpríjemnejšie prekvapenie.

Dodnes, keď si na to spomeniem, oblieva ma studený pot.. (smiech).

Aj napriek tomu, že sme mali všetko dôkladne pripravené, mi v banke oznámili, že naša žiadosť o úver je ohrozená a je pravdepodobné, že nám hypotéku neschvália.

V tom čase sa situácia zhoršovala a podmienky bánk sa už diametrálne líšili od tých, s ktorými sme pracovali pred koronou a začiatkom pandémie.

Bola to naozaj situácia, ktorú prináša len život. Človek sa môže rok pripravovať na to, aby bolo všetko v poriadku, a zrazu vás niečo nečakane šokuje. Napokon všetko dopadlo dobre, najmä kvôli súhre všetkých strán.

Treba dodať, že v tomto prípade hrala súhra dôležitú úlohu, pretože nie je bankár ako bankár, dokonca ani v rámci tej istej banky. Preto sa snažíme pracovať s tými najlepšími bankármi v rámci regiónu. Keď nastanú takéto problémy, sú kompetentní a schopní ich vyriešiť. Táto konkrétna bankárka disponovala kompetenciami riaditeľa, takže išlo naozaj o fundovaného človeka.

Vlastníte veľmi úspešnú architektonickú spoločnosť, ktorá sa zaoberá aj interiérovým dizajnom. Dá sa z vášho pohľadu porovnať príprava na hypotekárny proces s prípravou na architektonický či dizajnérsky projekt?

Určite áno – najmä z časového pohľadu. Interiérový dizajn je súbor veľkého množstva detailov, dodávateľov, termínov a množsva ďaľších aspektov. Je teda logické, že ak sa na akýkoľvek projekt alebo realizáciu interiéru klient alebo samotné štúdio nepripravuje dlhodobo a dôkladne, tak to vo finále môže byť problém a niečo môže zlyhať.

Takisto je to s hypotékou. Začali sme ju riešiť dostatočne včas, kalkulovali sme, porovnávali a zvažovali najlepšie alternatívy, aby sme boli pripravení, keď to príde. Toto sú rozhodnutia na celý život – nekupujete predsa žiadnu drobnosť. Osobne som k tomu pristupoval veľmi zodpovedne, a rovnako som to vnímal z vašej strany. To, že sme boli dostatočne pripravení, nám vo finále prinieslo úspech.

Takže áno, tá paralela s interiérmi určite existuje, najmä čo sa týka času a prípravy. Vieme, že keď plánujeme o rok či dva vziať hypotéku, banku budú spätne zaujímať predchádzajúce zdaňovacie obdobia. Toto považujem za veľmi dôležité.

Ak sa dokážete spätne rozpamätať na obdobie, keď sme spolu riešili hypotéku, zídu vám na um nejaké iné benefity, ktoré vyplývali zo spolupráce s nami? Boli sme vám nápomocní aj v nejakých iných, súvisiacich záležitostiach?

Určite áno. Pre mňa ako pre klienta – a myslím, že nehovorím len za seba – je dôležitý pocit, že celý hypotekárny proces niekto drží pevne v rukách. Nie som odborník na hypotéky, som architekt. Nemyslím si, že by bolo správne začať študovať hypotekárny proces, náležitosti s katastrom, mať pod kontrolou termíny a všetko, čo s hypotékou súvisí, na vlastnú päsť.

Pri vás som vedel, že máte všetko pod kontrolou. Viete, čo kedy treba zariadiť. Všetko, na čom sme sa spolu dohodli, platilo, takže výborná služba!

Ako architekt tiež pracujem s ľuďmi a uvedomujem si, že najmä v dnešnej dobe nie je jednoduché uspokojiť náročných klientov. Každá služba musí so sebou prinášať nejakú pridanú hodnotu, ideálne aj oproti konkurencii. Predsalen je to služba, za ktorú si klient platí. Teda u nás si za ňu platí…

U nás veru nie. (smiech)

Vidíte, a napriek tomu je z vašich služieb cítiť pridaná hodnota. Aby som však bol objektívny, neviem to úplne porovnať s inou spoločnosťou zaoberajúcou sa financiami, pretože nemám takýto druh skúseností. Osobne som však s vašimi službami veľmi spokojný.

Tak to sme veľmi radi. My sme jedna z mála, ak nie jediná služba, za ktorú zo zákona o finančnom sprostredkovaní a podľa regulácií NBS klienti nesmú platiť. Sme teda financovaní iba samotnou bankou a našou úlohou je odlíšiť sa od konkurencie práve odbornosťou a pridanou hodnotou. Ako ste vraveli, klienti potrebujú mať pocit, že niekto skúsený má celý proces a všetky náležitosti pevne vo svojich rukách.

Ako laik môžem povedať, že za podobnú službu by som bol ochotný kľudne zaplatiť, rovnako ako som zvyknutý zaplatiť automechanikovi za opravu auta.

Ak sa teda môžem na záver spýtať, splnili naše služby vaše očakávania natoľko, že pri riešení nasledujúcich finančných záležitostí sa obrátite na nás?

Jednoznačne áno! Myslím že to potvrdzujú všetky naše doterajšie spolupráce – riešime sporenie pre dcéru, životnú poistku, investujeme a podobne. Ja som do istej miery možno stará škola – keď som s niekoho službou spokojný, nemám ho dôvod, obrazne povedané, kvôli piatim eurám meniť. Či už je to nejaká firma, služba alebo dodávateľ, na prvom mieste je u mňa osobná skúsenosť a kvalita.

To je veľmi dobrá myšlienka. Dúfame, že si ako spoločnosť tento štandard zachováme, a budeme ho v budúcnosti schopní neustále prekonávať. Ďakujeme za rozhovor a želám všetko dobré.

Aj ja ďakujem!

Do 1. januára 2018 na Slovensku fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3%. Od roku 2018 už príspevok v takejto forme neexistuje. Nahradil ho daňový bonus na zaplatené úroky. Čo to pre žiadateľov o hypotekárny úver znamená v praxi? Kto má na daňový bonus nárok?

Ministerstvo financií Slovenskej republiky zaviedlo namiesto štátneho príspevku pre mladých takzvaný daňový bonus na zaplatené úroky. Ide o odpočítateľnú položku v daňovom priznaní. Touto zmenou sa v prvom rade presunula administratívna záťaž na klienta, respektíve žiadateľa. Do roku 2018 mala štátny príspevok pre mladých na starosti banka. Zastrešovala celý proces, od preverenia toho, či na príspevok vôbec máte nárok, až po samotné pripisovanie na váš účet. Po novom musí byť iniciatívny klient. V opačnom prípade môže dôjsť k tomu, že napriek vzniknutému nároku na daňový bonus si ho klient z rôznych dôvodov neuplatní.

Poďme sa ale pozrieť na to, kto má na daňový bonus nárok, aké zvýhodnenie ponúka a na čo si treba dať pozor, pokiaľ sa oň rozhodnete požiadať.

Aké sú podmienky na získanie daňového bonusu?

Tak ako tomu bolo aj pred rokom 2018, najzásadnejšou podmienkou je práve vek žiadateľa.

Na bonus má nárok iba osoba staršia ako 18 rokov a zároveň nesmie presiahnuť vek 35 rokov. To isté platí aj pre spolužiadateľa. Prihliada sa pritom na dátum podania žiadosti o úver – pokiaľ mal klient v deň žiadosti 34 rokov, ale kým sa hypotéka schválila, dosiahol vek 35 rokov, nárok na získanie daňového bonusu stále platí.

Ďalšou podmienkou je parameter maximálnej výšky príjmu. Na daňový bonus máte nárok iba za predpokladu, že váš mesačný príjem v kalendárny rok predchádzajúci roku, v ktorom bola podpísaná žiadosť o úver nepresahuje 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy na Slovensku toho roku. Pre zjednodušenie uvedieme príklad:

Klient požiadal o hypotéku v roku 2020. Nárok na daňový bonus mu vzniká iba v prípade, že jeho priemerná hrubá mesačná mzda v roku 2019 nepresahovala 1,3 násobok priemernej mzdy. Mesačne tak v roku 2019 mohol zarobiť maximálne 1 419,60 eur.

Pokiaľ by o úver požiadal so spoludlžníkom, ich priemerný hrubý mesačný príjem v roku 2019 musel byť dokopy nižší, ako 2839,20 eur.

Ako vyzerá daňový bonus za zaplatené úroky?

Pokiaľ klient spĺňa všetky podmienky, môže si uplatniť zvýhodnenie. To má formu daňového bonusu, o sumu bonusu bude teda klientovi znížená priamo daň.

Z daňového priznania si klient môže odpočítať:

• Maximálne 50% zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku (bonus sa vzťahuje iba na úroky, nie na splátky úveru)
• Najviac 400 eur ročne
• Najviac zo sumy 50 000 eur (ak je suma úveru vyššia, bonus sa vzťahuje len na úroky za úver v hodnote 50 000 eur)

Daňový bonus sa môže uplatniť 5 bezprostredne po sebe nasledujúcich rokoch, od kedy sa úver začal úročiť. Ak si klient nevezme úver presne prvého januára, vzniká mu nárok na pomernú časť daňového bonusu.

Ak o úver nežiadate sami, ale so spoludlžníkom, na daňový bonus má nárok iba hlavný dlžník. Podmienky na uplatnenie daňového bonusu však musia spĺňať obaja dlžníci, a to aj napriek tomu, že spoludlžník na bonus nemá nárok. Treba ešte spomenúť, že daňový bonus sa nevzťahuje na refinančné, ani na bezúčelové úvery.

Nárok na daňový bonus si môžete uplatniť raz ročne, a to po uplynutí zdaňovacieho obdobia. Ak teda podmienky spĺňate, v dostatočnom predstihu požiadajte banku o potvrdenie o zaplatených úrokoch. Zákonná lehota na vydanie tohto potvrdenia je 30 kalendárnych dní od podania žiadosti.

V nasledujúcej tabuľke je prehľad bánk, spôsoby, ako je banku o potvrdenie treba požiadať a lehoty, dokedy vám banka potvrdenie doručí.

Zdroj: Podnikajte.sk

Ak máte nárok na daňový bonus, odporúčame vám ho využiť. Po novom už sa o to budete musieť postarať vy sami – za ušetrené peniaze to však stojí.