Banky pokračujú v trende zvyšovania úrokových sadzieb. Reagujú tak na situáciu spôsobenú koronakrízou, ale taktiež na aktuálne zmeny na medzibankovom trhu. Je správny čas vziať si hypotéku, či refinancovať tú existujúcu?

Prvou bankou, ktorá zvýšila svoje úrokové sadzby na bývanie bola UniCredit Bank. Nasledovala ju ČSOB, ktorá zvýšila svoju úrokovú sadzbu pri hypotékach s desaťročnou fixáciou z 1,09 na 1,29 % p.a. Vo štvrtok sa k nim pripojila aj VÚB banka, ktorá má na hypotekárnom trhu takmer 22% podiel.

Prečo banky zdražujú úvery?

Dôvodov na zvyšovanie úrokových sadzieb môže byť viacero. Prvým je zdraženie zdrojov na medzibankovom trhu, takže banka získava peniaze drahšie ako pred vypuknutím krízy

Súčasná situácia spojená s koronakrízou má taktiež na svedomí menší dopyt po hypotekárnych úveroch. Dôvody sú jednoduché. Obmedzenie pohybu zabraňuje klientom chodiť na obhliadky nehnuteľností. Zároveň ľudia neradi robia v rizikovom období dlhodobé finančne náročné rozhodnutia. Alebo niektorí ľudia môžu tiež čakať na pokles cien nehnuteľností.

Čo môžeme očakávať?

Vývoj koronakrízy a hospodárskej recesie sa nedá predpovedať. To si uvedomujú aj banky, ktoré pri určovaní úrokových sadzieb prihliadajú na všetky možné scenáre vývoja. Môžeme preto očakávať že zvyšovaním úrokových sadzieb budú banky kompenzovať riziko z nejasného vývoja situácie. Je pravdepodobné, že dopyt po hypotékach bude aj naďalej klesať.

„Nepredpokladáme, že trhová situácia umožní ďalšie znižovanie sadzieb, podobne riziková prirážka bude skôr rásť,“ uviedla hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. Presný vývoj je však podľa nej ťažké predpovedať.

Ak zvažujete výber hypotéky, netreba váhať.

Prihliadnuc na momentálnu situáciu je zrejmé, že banky budú aj naďalej nasledovať trend zvyšovania úrokových sadzieb, v dôsledku čoho zaplatíte za Váš úver podstatne viac. Nie je preto dôvod čakať.

Je taktiež dobré zvážiť refinancovanie už existujúcich úverov, kým sa úrokové sadzby stále pohybujú relatívne nízko. Klienti často platia bankám zbytočne vysoké úroky, aj napriek tomu, že refinancovaním by mohli získať výhodnejšie podmienky a ušetriť tak peniaze. Mnohé banky navyše ponúkajú klientom bezplatné refinancovanie.

Neváhajte sa preto obrátiť na našich hypotekárnych špecialistov, ktorí Vám poskytnú najvýhodnejšie riešenia Vašich úverov. Či už si plánujete vziať novú hypotéku alebo refinancovať existujúcu, naši špecialisti Vám pomôžu získať nižší úrok a výhodnejšie podmienky.

Rozmýšľate o tom, že by ste sa na Slovensku usadili? Potrebujete vziať od banky hypotekárny úver na bývanie? Chcete znížiť úrokovú sadzbu na svojej hypotéke? Neviete ako to funguje? Máme riešenia. Ste na správnej adrese! 

Phinance Slovensko má licenciu na poskytovanie úverových produktov a má dlhoročnú úspešnú tradíciu v tejto oblasti.

Vzhľadom na pozitívny vývoj ekonomiky a dobré vzťahy so susednými štátmi, je prirodzené, že na Slovensku pracuje stále viac cudzincov. Mnohí z nich sa tu usadia a riešia otázku vlastného bývanie. Aké sú ich možnosti?

Podmienky na získanie hypotéky pre cudzincov sú celkom prísne. Banky dané kritéria stanovujú individuálne a sú medzi nimi veľké rozdiely. Naopak pri znižovaní úrokových sadzieb na existujúcich úveroch je proces omnoho jednoduchší. Stačí Vám na to jedno stretnutie.

Existuje ale niekoľko parametrov, ktoré vplývajú na podmienky financovania:

• krajina pôvodu
• druh pobytu na území Slovenskej republiky
• krajina pôvodu príjmu a výška príjmu
• LTV (loan to value)

Krajina pôvodu

Banky rozlišujú vo svojich interných predpisoch, či sa jedná o občana EÚ, mimo EÚ, alebo tzv. rizikové krajiny. Podmienky pre získanie hypotéky sú jednoduchšie pre občanov EÚ, ako pre občanov ostatných krajín.

Druh pobytu

Ak hovoríme o občanovi jednej z krajín EÚ, je výhodou, ak má prechodný alebo trvalý pobyt v Slovenskej republike. Občan EÚ má možnosť kedykoľvek požiadať o prechodný pobyt v hociktorej krajine EÚ.

V prípade tretích krajín je výhodou, ak cudzinec žije na území Slovenskej republiky dlhší čas a má už trvalý pobyt. Pri prechodných pobytov je získanie hypotéky komplikovanejšie, ale nie nemožné. Veľa našich klientov prešlo procesom úspešne.

Príjem

Pre osobu, ktorá sa prisťahovala na Slovensko a väčšina príjmov pochádza zo Slovenskej republiky, hovoríme o idealnom prípade. Ďalšou podmienkou je pôvod príjmov, a to, či pochádzajú z pracovnej činnosti ako zamestnanec alebo živnostník (SZČO).

V prípade zamestnaneckého pomeru na dobu neurčitú banka predpokladá, že klient má pravidelný príjem a bude spoľahlivý pri splacaní. V prípade živnostníka, je to trochu zložitejšie. Dokladovať sa musí minimálna dobu podnikania stanovená bankou ako aj daňové priznania a potvrdenia z daňového úradu. Ak človek podniká a vlastní S.R.O. alebo A.S. banka vie akceptovať určité percento z obratov firmy ako príjem. Výška dokladovaných príjmov priamo vplýva na výšku požadovaného úveru.

LTV

Banka cudzincom väčšinou poskytne maximálne 80 % z hodnoty založnej nehnutelnosti. Znamená to, že klient musí mať našetrených aspoň 20 % vlastných zdrojov, čo pri aktuálnych cenách nehnuteľností môže predstavovať aj niekoľko desiatok tisíc eur. Existujú možnosti, ako si klient môže chýbajúce vlastné zdroje dofinancovať. Každá banka má svoje vlastné pravidlá, preto je dobré sa vedieť orientovať v týchto výnimkách.

Riešenie

Naša spoločnosť vybavuje hypotekárne úvery s maximálnou profesionalitou a rentabilitou pre klienta. Veľa našich klientov už býva vo vlastnom bývaní vďaka našim službám. Celý proces vybavovania hypotéky vedia vybaviť za Vás naši hypotekárni špecialisti, ktorí spolupracujú so skúsenými bankármi na Slovensku. Nemusíte chodiť do bánk ani na úrady, všetko vybavíme za Vás. Obrovskou výhodou teraz je, že konzultácia je zdarma.

V prípade, že premýšľate nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti alebo chcete znížiť úrok na svojom úvere, neváhajte kontaktovať odborníkov na telefónnom čísle 0902 220 598, alebo na adrese office@phinance.sk. Pripravíme Vám presný plán šitý na mieru ako sa prichystať na vlastné bývanie.

Zvýšte šance na dosiahnutie svojho cieľa.

Tím Phinance Slovensko

Väčšina z nás žije predstavou ako si zabezpečí vlastné bývanie, keď na to príde ten správny moment. Poznáte to. Kúpite alebo postavíte svoju nehnuteľnosť, prerobíte resp. zariadite si ju podľa svojich predstáv a predtým sa zaviažete banke prevažne na 30 rokov. Čo ak, to bude už len sen? Môže nastať taká situácia?

Môže!

Národná banka Slovenska sprísňuje aj naďalej podmienky na poskytovanie hypotekárnych a spotrebiteľských úverov. Prvé kolo úprav bolo uplatnených v júli tohto roku a ďalšie každý nasledujúci kvartál do 01. 07. 2019. Vzhľadom na tento vývoj, záujemcovia o vlastné bývanie, ktorí chcú využiť výnimku, by sa mali poponáhľať, ich šance totiž klesajú každý *kvartál.

Nová legislatíva znemožnila pre banky schvaľovanie úverov na bývanie, ktoré budú nad 90 percent *LTV (hodnota zabezpečenia). Okrem toho sa upravili limity poskytovania úverov nad 80 percent LTV. V súlade s tým bol stanovený limit na podiel celkovej zadlženosti klienta k príjmu(*DTI) vo výške 8-násobku jeho čistého ročného príjmu.

Čo to v preklade znamená?

Jednoducho, ak ste príliš zadlžený a nemáte vlastné úspory aspoň v hodnote 10% z hodnoty nehnuteľnosti, veľmi ťažko získate svoje vysnívané bývanie bez pomoci iných strán.

Dajme si reálny príklad!

Ak sa na to pozrieme z praxe reálnymi číslami, na základe súčasných cien nehnuteľností, a výpočte priemernej ceny na kúpu 2-izboveho bytu, tak bez usporených 13 000 eur byt v Petržalke nekúpite. Pre porovnanie v Nitre je to 8 800 eur a v Žiline 8 500 eur. Ale aj to za predpokladu, že ako klient banky budete mať schválený úver na 80 – 90% financovanie a teda dostanete výnimku. V prípade nižšieho schváleného financovania je nevyhnutné mať ešte vyššiu sumu.

Mnohí klienti na dofinancovanie chýbajúcej časti peňazí využívajú bezúčelový úver s lepšími podmienkami, pri ktorom je dnes až dvojnásobne vyššia pravdepodobnosť, že vám bude schválená výnimka. Je to z toho dôvodu, že pokiaľ klient od banky nedostane schválenú výnimku, je podmienkou, aby uhradil celý rozdiel medzi kúpnou cenou a maximálnou výškou hypotéky z vlastných úspor. Ak teda bude mať obyvateľ Bratislavského kraja s priemernou mzdou záujem o 2-izbový byt v Petržalke, mal by mať na sporiacom účte odložených takmer 40 000 eur.

Ak by ste nepochodili v rámci výnimky na výhodnejší bezúčelový úver, ešte vám ostáva skúsiť to v jednej zo stavebných spoločností. Rovnako tam vstupuje veľa premenných, ktoré môžu byť prekážkou na dofinancovanie vašej nehnuteľnosti.

Bude to len otázka času?

Už teraz sú pre niektorých ľudí súčasné sprísnené podmienky neprekonateľnou prekážkou pre kúpu vlastného bývania. Otázkou času môžu byť naďalej prísnejšie pravidlá pre získanie financií pre účely kúpy vlastnej nehnuteľnosti. To môže mať za následok, že čoraz menej ľudí bude vlastniť nehnuteľnosť a čoraz viac ľudí bude bývať v podnájme. Táto situácia je celkom bežná vo vyspelejších krajinách, kde si ľudia celkom bežne nevedia dovoliť vlastné bývanie, a tak jedinou voľbou je forma podnájmu.

Riešenie

Ak ste človek, ktorý má v pláne vlastniť nehnuteľnosť do pár rokov, určite odporúčame rozumne hospodáriť s financiami. Možnosťou sú rôzne sporiace alebo investičné účty, ktoré vám môžu dopomôcť k financovaniu vlastného bývania. Pretože sa ľahko môže stať za pár rokov, že už len tí „vyvolení“ alebo najdisciplinovanejší, si budú môcť dovoliť takýto luxus. Rozhodnutie viete urobiť práve teraz, na ktorej strane budete stáť práve vy.

Odbornosť, transparentnosť, pripravenosť

V prípade, že premýšľate nad podobnými vecami, neváhajte kontaktovať odborníkov, ktorí Vám presne na mieru pripravia plán ako sa prichystať na vlastné bývanie. Zvýšite tým šance na dosiahnutie svojho cieľa.

Podrobnejšie a odbornejšie informácie sú poskytnuté pod článkom.

Držíme palce v kvalitných rozhodnutiach.

Tím Phinance Slovensko

Priemerné ceny 2-izbových bytov v Bratislave za 2Q/2018, ktoré sú momentálne najpredávanejšie.

Bratislava I: 170 000 €
Bratislava II: 126 000 €
Bratislava III: 141 000 €
Bratislava IV: 120 000 €
Bratislava V: 130 000 €

zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Výnimky na financovanie od 80-90 % hodnoty zabezpečenia, ktoré postupne klesajú každým kvartálom.

Výnimky na financovanie nad 8-násobok čistého ročného príjmu, ktoré rovnako klesajú každým kvartálom.

*LTV (Loan to value) je pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Ak je napríklad hodnota zakladanej nehnuteľnosti 100 000 eur a úver je 90 000 eur, tak ukazovateľ LTV je 90%.

*DTI (Debt to income) vyjadruje objem čistého ročného príjmu žiadateľa úveru k celkovej výške úverov. Ak je čistý ročný príjem žiadateľa o úver 12 000 eur a výška úveru 96 000 eur, tak DTI je 8.

*kvartál: Podmienky sa upravujú tak, aby nedošlo k prudkému šoku. A teda každý kvartál sa znižuje počet výnimiek o 5 percent.

Národna banka Slovenska oznámila ďalšie sprísňovanie podmienok poskytovania úverov, a to aj napriek tomu, že tieto pravidlá sa len nedávno upravovali. Súčasná situácia na trhu si vyžaduje ďalšie zmeny. Tie sa budú dotýkať stavu zadlženosti žiadateľov o hypotekárny úver.

Nadmerné zadlžovanie domácností na Slovensku bolo nielen v znamení lacných úverov a nízkych percent, ale aj zmenou životného štýlu a vnímania ľudí. Podľa vyjadrení NBS: „Hlavným dôvodom je rýchly rast zadlženosti domácností. Úvery slovenských domácností presiahli koncom minulého roka 38 % hrubého domáceho produktu (HDP). Rast týchto úverov bol v posledných rokoch jednoznačne najrýchlejší v rámci EÚ. Ešte v roku 2009 bola zadlženosť našich domácností druhá najnižšia v strednej a východnej Európe. Odvtedy sa viac ako zdvojnásobila a dostala sa na najvyššiu úroveň v regióne.“

Slovenské domácnosti by mali získať reálnejší pohlad na stav svojich financií a nenechať sa zlákať na lacné úvery. Ďalej NBS totiž upozorňuje: „Zadlženosť rastie pri súčasných veľmi nízkych úrokových sadzbách nadmerným tempom. Domácnosti s príliš vysokým dlhom v porovnaní s ich príjmom môžu mať neskôr vážne problémy so splácaním týchto úverov. A ak takýchto prípadov bude veľa, vážne problémy sa môžu dotknúť finančného sektora a aj domácej ekonomiky ako celku.“

Novo zavádzané pravidlá budú aplikované na nové úvery určené na bývanie a taktiež hypotekárne úvery. Pri už existujúcich úveroch budú platiť pôvodné podmienky, avšak v prípade, že príde k navýšeniu úveru pri refinancovani, budú sa naň vzťahovať nové prísnejšie podmienky.

Už dlhši čas Národná banka avizuje, že pracuje na spôsobe, ktorým by mohla do systému zapracovať ukazovateľ celkového zadlženia klienta (tzv. DTI). Tento ukazovateľ funguje na báze komparácie výšky dlhu klienta a jeho celkový ročný príjem. A teda sa každý úver berie do celkovej zadlženosti. Ďalej do ukazovateľa celkového zadlženia klienta patria aj kreditné karty ako aj prečerpania na bežných účtoch (hoci povolené). A nové prísnejšie podmienky budú vychádzať práve z DTI.

Takže v súlade s predstavovanými pravidlami dôjde k obmedzeniu poskytovania úverov, takých, pri ktorých faktor DTI bude predstavovať osem násobné prekročenie ročneho príjmu v čistom. NBS ďalej hovorí: „Od 1. júla 2018 bude môcť túto hodnotu presahovať 20 % nových úverov. Je to prakticky rovnaká úroveň, akú banky poskytujú aj v súčasnosti. Od 1. júla sa teda neočakáva v podstate žiaden dopad. Tento podiel sa bude postupne znižovať. Od 1. apríla 2019 budú môcť veritelia stále poskytovať 5 % úverov, ktoré presahujú úverový strop.“

Sprísňujú sa aj podmienky v súvislosti s ukazovateľom loan-to-value (LTV), ten sa zameriava na podiel celkovej výšky hypotéky a hodnoty nehnuteľnosti. Od júla 2018 sa zníži podiel úverov na 35 % pri úveroch, ktoré budú poskytnuté v rozmedzi 80 – 90 % z celkovej hodnoty nehnutelnosti. Pričom tento trend sa bude len sprísňovať, a od 1.4.2019 sa očakáva maximálny podiel 20 %.

Najvýraznejšie sa to prejaví pri úveroch poskytovaných na bývanie zrejme až v roku 2019. NBS dalej upozorňuje:. „Nový limit by mal mať dopad najmä na úvery, ktoré sú neprimerane vysoké vo vzťahu k príjmom domácnosti. Týkať sa to bude najmä úverov na bývanie, ktoré sú v porovnaní s príjmom žiadateľov o úver neprimerane vysoké. Spotrebiteľské úvery budú ovplyvnené iba v prípade, že domácnosť už má aj úver na bývanie. Nové zmeny sa prakticky nedotknú poskytovania spotrebiteľských úverov klientom, ktorí zatiaľ nemajú žiaden úver.“

Na zhrnutie, spomínané opatrenia budú čiastočne v planosti od 1. júla 2018, a celý okruh zmien bude účinný od 1. októbra 2018.

Nová daň, ktorú predstavil tento týždeň minister financií Peter Kažimír zasiahne najviac domácnosti s úverom na bývanie alebo hypotékou. Poistenie schopnosti splácať úver bude zdanené najviac a to ôsmimi percentami, čo znamená, že 30 eurové mesačné poistné, ktoré je bežné pri 90 tisícovej hypotéke sa zvýši viac ako o dve eurá, čo je ročne viac ako 30 eur.

Dvakrát zasiahne daň dlžníkov, ktorí majú úver na bývanie a to tak, že prvýkrát ju zaplatia z poistenia schopnosti splácať úver. Ministerstvo financií má predpokladaný výnos z dane 57 miliónov eur v roku 2019. Táto daň by mala platiť od októbra. Druhýkrát sa zdania z poistenia samotnej nehnuteľnosti, ktorá je povinná vo všetkých bankách z dôvodu, že by klesla hodnota nehnuteľnosti z vytopenia, vybuchnutia alebo zemetrasenia.

Kažimír navrhuje nižšiu sadzbu tejto dane, ktorú chce dostať na hranicu 6%. Zdraženie môže byť pre niektoré domácnosti dôvodom na zrušenie poistného. Poistenie schopnosti splácať úver je povinné, keďže ho vyžadujú banky alebo iné pôžičkové firmy. Dlžníci sa v tomto prípade vyššiemu poistnému vyhnúť nemôžu ani ukončením poistky.

Analytici sú presvedčení, že poistky buď zdražejú alebo budú mať za rovnakú cenu menšie krytie poistných rizík. Zvyšovanie poistného bude súvisieť aj s dodatočnými administratívnymi nákladmi poisťovní.

Poisťovne zatiaľ však nechcú hovoriť o konkrétnych číslach. Avšak až sa poisťovne nebudú chcieť dostať do problémov budú nútené zvýšiť poistné čo v najkratšom čase.