Plánujete kúpiť chalupu? Financovanie môže byť problém.

Plánujete kúpiť chalupu? Financovanie môže byť problém.

Čoraz viac ľudí zvažuje kúpu chalupy či inej rekreačnej nehnuteľnosti. Prispela k tomu predovšetkým pandemická situácia, počas ktorej mnoho z nás pracovalo, študovalo a trávilo voľný čas výhradne doma. K financovaniu kúpy alebo rekonštrukcie rekreačných nehnuteľností však banky pristupujú prísnejšie, ako pri nehnuteľnostiach určených na celoročné bývanie. Na čo si treba dať pozor?

Zvýšený dopyt po chalupách tvoria najmä ľudia z väčších miest, ktorí hľadajú únik do prírody. Na druhej strane rastie aj ponuka. Množstvo ľudí sa počas minulého roka dostalo do nepriaznivej finančnej situácie, v dôsledku čoho boli nútení svoje chalupy predávať.

Najväčší záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností bol zaznamenaný v jarných mesiacoch minulého roka. Situácií zodpovedajú aj čísla – za tri štvrtiny roka 2020 sa predalo viac chát a chalúp, ako za celý rok 2019.

Ako sa na financovanie rekreačných nehnuteľností pozerajú banky?

Aj keď je záujem o rekreačné nehnuteľnosti vysoký, banky nezaznamenali zvýšený počet úverov na ich financovanie.

„V porovnaní s obdobím pred vypuknutím pandémie a počas nej sme nezaznamenali vyšší podiel schválených úverových žiadostí na financovanie chát alebo iných rekreačných objektov,“ pre Index SME tvrdí hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová.

Dopyt po financovaní chalúp či chát je dlhodobo nízky. Môžu za to predovšetkým prísne kritéria na schvaľovanie takýchto úverov. Banky prihliadajú predovšetkým na to, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza, či má k dispozícii inžinierske siete a spevnenú cestu, alebo sa nachádza v oblasti bez vybudovanej infraštruktúry. Podstatné je aj to, či takáto nehnuteľnosť umožňuje celoročné využívanie.

Je však dôležité povedať, že banky v tomto prípade posudzujú žiadosti individuálne.

Pokiaľ banke predložíte posudok, že chata spĺňa kritériá na celoročné bývanie, je možné, že vám schváli úver aj na 30 rokov. Zvyčajne je to však len zlomok z tejto doby splatnosti.

Pripravte sa na vysoké splátky.

Dôvodom je predovšetkým odporúčanie Národnej banky Slovenska. Banky od marca 2017 pristupujú k financovaniu chát prísnejšie. Ide o takzvané financovanie nadštandardných nehnuteľností, pričom doba splácania úveru je obmedzená na maximálne 8 rokov. Keďže doba splatnosti úveru je násobne nižšia ako pri väčšine nehnuteľností na bývanie, pripravte sa tiež na násobne vyššie mesačné splátky.

Okrem doby splatnosti banky obmedzili aj LTV, teda maximálne percento financovania. Zatiaľ čo bežné nehnuteľnosti banky financujú až do osemdesiatich percent ich hodnoty, pri chalupách a chatách je to iba šesťdesiat percent.

Znova však záleží na individuálnom posúdení. Ak ide o novšiu chatu s vybudovanými inžinierskymi sieťami, ktorá spĺňa atribúty nehnuteľnosti na trvalé bývanie, banka môže financovať aj väčšie percento z ceny nehnuteľnosti, nie však viac ako 70%.

Vo väčšine prípadov sú však skúsenosti opačné. Banky zvyknú ku žiadostiam pristupovať ešte prísnejšie. Pokiaľ ide o chatu, ktorá sa nachádza na samote, a teda nie je dostatočne chránená proti krádeži, banka vám úver nemusí poskytnúť vôbec. Problémom tiež bývajú chalupy v obci, ktoré sú postavené na pozemku patriacom viacerým spoluvlastníkom.

Aké sú teda možnosti financovania?

Ideálnym riešením je požiadať o bezúčelovú (americkú) hypotéku, ktorá je ručená inou nehnuteľnosťou na bývanie. Banky v takomto prípade pristupujú k žiadostiam benevolentnejšie, pretože úver je zabezpečený lepšie predateľnou nehnuteľnosťou.

Riešením tiež môže byť financovanie použitím vlastných peňazí v kombinácii so spotrebným úverom. Úroky na spotrebných úveroch sú však oveľa vyššie, často sa pohybujú na úrovni piatich percent a viac. Ich doba splatnosti je taktiež maximálne osem rokov. Výhodou však je, že spotrebný úver môžete splatiť kedykoľvek.

Ak teda zvažujete kúpu chalupy, odporúčame vám dať si pozor na jej technický stav, použité materiály, dostupnosť inžinierskych sietí, ale najmä na lokalitu, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Financovanie takejto nehnuteľnosti je spravidla náročnejšie. Neváhajte sa obrátiť na našich odborníkov, ktorí vám radi bezplatne odpovedia na vaše otázky.

Štátny príspevok pre mladých: Na koho sa vzťahuje daňový bonus?

Štátny príspevok pre mladých: Na koho sa vzťahuje daňový bonus?

Do 1. januára 2018 na Slovensku fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3%. Od roku 2018 už príspevok v takejto forme neexistuje. Nahradil ho daňový bonus na zaplatené úroky. Čo to pre žiadateľov o hypotekárny úver znamená v praxi? Kto má na daňový bonus nárok?

Ministerstvo financií Slovenskej republiky zaviedlo namiesto štátneho príspevku pre mladých takzvaný daňový bonus na zaplatené úroky. Ide o odpočítateľnú položku v daňovom priznaní. Touto zmenou sa v prvom rade presunula administratívna záťaž na klienta, respektíve žiadateľa. Do roku 2018 mala štátny príspevok pre mladých na starosti banka. Zastrešovala celý proces, od preverenia toho, či na príspevok vôbec máte nárok, až po samotné pripisovanie na váš účet. Po novom musí byť iniciatívny klient. V opačnom prípade môže dôjsť k tomu, že napriek vzniknutému nároku na daňový bonus si ho klient z rôznych dôvodov neuplatní.

Poďme sa ale pozrieť na to, kto má na daňový bonus nárok, aké zvýhodnenie ponúka a na čo si treba dať pozor, pokiaľ sa oň rozhodnete požiadať.

Aké sú podmienky na získanie daňového bonusu?

Tak ako tomu bolo aj pred rokom 2018, najzásadnejšou podmienkou je práve vek žiadateľa.

Na bonus má nárok iba osoba staršia ako 18 rokov a zároveň nesmie presiahnuť vek 35 rokov. To isté platí aj pre spolužiadateľa. Prihliada sa pritom na dátum podania žiadosti o úver – pokiaľ mal klient v deň žiadosti 34 rokov, ale kým sa hypotéka schválila, dosiahol vek 35 rokov, nárok na získanie daňového bonusu stále platí.

Ďalšou podmienkou je parameter maximálnej výšky príjmu. Na daňový bonus máte nárok iba za predpokladu, že váš mesačný príjem v kalendárny rok predchádzajúci roku, v ktorom bola podpísaná žiadosť o úver nepresahuje 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy na Slovensku toho roku. Pre zjednodušenie uvedieme príklad:

Klient požiadal o hypotéku v roku 2020. Nárok na daňový bonus mu vzniká iba v prípade, že jeho priemerná hrubá mesačná mzda v roku 2019 nepresahovala 1,3 násobok priemernej mzdy. Mesačne tak v roku 2019 mohol zarobiť maximálne 1 419,60 eur.

Pokiaľ by o úver požiadal so spoludlžníkom, ich priemerný hrubý mesačný príjem v roku 2019 musel byť dokopy nižší, ako 2839,20 eur.

Ako vyzerá daňový bonus za zaplatené úroky?

Pokiaľ klient spĺňa všetky podmienky, môže si uplatniť zvýhodnenie. To má formu daňového bonusu, o sumu bonusu bude teda klientovi znížená priamo daň.

Z daňového priznania si klient môže odpočítať:

  • Maximálne 50% zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku (bonus sa vzťahuje iba na úroky, nie na splátky úveru)
  • Najviac 400 eur ročne
  • Najviac zo sumy 50 000 eur (ak je suma úveru vyššia, bonus sa vzťahuje len na úroky za úver v hodnote 50 000 eur)

Daňový bonus sa môže uplatniť 5 bezprostredne po sebe nasledujúcich rokoch, od kedy sa úver začal úročiť. Ak si klient nevezme úver presne prvého januára, vzniká mu nárok na pomernú časť daňového bonusu.

Ak o úver nežiadate sami, ale so spoludlžníkom, na daňový bonus má nárok iba hlavný dlžník. Podmienky na uplatnenie daňového bonusu však musia spĺňať obaja dlžníci, a to aj napriek tomu, že spoludlžník na bonus nemá nárok. Treba ešte spomenúť, že daňový bonus sa nevzťahuje na refinančné, ani na bezúčelové úvery.

Nárok na daňový bonus si môžete uplatniť raz ročne, a to po uplynutí zdaňovacieho obdobia. Ak teda podmienky spĺňate, v dostatočnom predstihu požiadajte banku o potvrdenie o zaplatených úrokoch. Zákonná lehota na vydanie tohto potvrdenia je 30 kalendárnych dní od podania žiadosti.

V nasledujúcej tabuľke je prehľad bánk, spôsoby, ako je banku o potvrdenie treba požiadať a lehoty, dokedy vám banka potvrdenie doručí.

Zdroj: Podnikajte.sk

Ak máte nárok na daňový bonus, odporúčame vám ho využiť. Po novom už sa o to budete musieť postarať vy sami – za ušetrené peniaze to však stojí.

Phinance Online Academy: rastieme aj v čase pandémie!

Phinance Online Academy: rastieme aj v čase pandémie!

Začiatkom februára sme úspešne spustili druhé kolo Phinance Academy. Presvedčil nás vysoký záujem o prvý internship projekt, ktorý sme pôvodne plánovali uskutočniť prezenčne, no pandemická situácia nám to neumožnila. Prispôsobili sme sa, a prešli sme na systém pozostávajúci z online prednášok a workshopov.

Prvým z nich bola potreba zvyšovania finančnej gramotnosti mladých ľudí. Množstvo dospievajúcich, či mladých dospelých síce má základné finančné vzdelanie, no v bežnom živote z neho zužitkujú iba malú časť. Okrem ekonomicky zameraných škôl sa finančná gramotnosť prakticky nevyučuje. Cítili sme zodpovednosť. Rozhodli sme sa medzi mladých rozširovať praktické vedomosti o financiách, a podieľať sa tak na výchove generácie, ktorá bude prosperujúca a finančne gramotná.

Druhým dôvodom na spustenie projektu bolo rozširovanie vlastných tímov o ambicióznych a kvalitných ľudí. Boli sme naozaj príjemne prekvapení, koľko mladých sa zaujíma o oblasť financií, obchodu či investovania. Kapacity nám umožnili prijať len časť z uchádzačov, no veríme, že v budúcnosti bude Phinance Academy rásť, snáď už aj v prezenčnej forme.

Niektorí z ambicióznych stážistov prvého kola Phinance Academy po úspešnom absolvovaní skúšok zostali u nás aj pracovať. V priebehu trvania stáže nás presvedčili o svojich osobnostných a profesionálnych kvalitách. Naše tímy sa tak rozširujú o mladú krv, z čoho sa úprimne tešíme.

Veríme, že týmto spôsobom sa nám podarí odstrániť predsudky o finančnom poradenstve, ktoré sú spôsobené práve poskytovaním nekvalitných služieb a nevýhodných produktov.

Ako prebieha Phinance Online Academy?

So stážistami sa na diaľku spájame dva krát týždenne. Utorok prebiehajú prednášky, na ktorých sa majú možnosť dozvedieť všetko podstatné z rôznych oblastí financií, akými sú investície, či hypotekárne úvery. Okrem toho im ponúkame workshopy na témy osobného rozvoja, či už v rámci obchodnej komunikácie, time managementu alebo práce s ľuďmi.

Teoretické vedomosti sú dôležité, no len praktické skúsenosti nás dokážu na našu kariéru naozaj pripraviť. Druhou časťou Phinance Online Academy sú preto workshopy a case studies, v rámci ktorých sa stážisti stretávajú s reálnymi situáciami z praxe. Pod odborným dohľadom spoločne hľadajú finančné riešenia pre reálnych klientov.

Len kombináciou odborných vedomostí a sebavedomím plynúcim z praktických skúseností dokážeme vychovávať kvalitných ľudí, ktorí sa v oblasti financií nestratia.

Každý stážista má po skončení internshipu možnosť spolupracovať s nami aj naďalej. Práve vďaka Phinance Academy si môžeme byť istí, že ide o človeka, ktorý je na danú pozíciu vhodný. Tímom plným odborníkov si zaisťujeme unikátnu pozíciu na trhu. Klienti totiž vedia rozpoznať, či je ich finančný poradca kompetentný.

Našim cieľom je vynikať kvalitou našich služieb. Práve preto je v našom najvyššom záujme spolupracovať s ľuďmi, ktorí sú špičkami v svojom obore.

Sporíte si v II. pilieri? Ako správne chápať odhadovanú výšku dôchodku?

Sporíte si v II. pilieri? Ako správne chápať odhadovanú výšku dôchodku?

Od januára 2021 vám výpis z druhého piliera povie aj to, aká  je odhadovaná výška vašej penzie. Väčšiu časť z vášho dôchodku vám však bude vyplácať Sociálna poisťovňa. Pýtate sa koľko? To sa bohužiaľ nedozviete.

Výška dôchodku je v poslednej dobe pomerne frekventovanou témou. Ľudí prirodzene zaujíma, akú penziu môžu očakávať, a či im tá zo Sociálnej poisťovne a pilierov bude vôbec stačiť. Dôchodkové správcovské spoločnosti vám po novom prinášajú aspoň čiastočnú odpoveď. Od roku 2021 im zákon prikazuje vo výpise uvádzať okrem nasporenej sumy aj prognózu vášho dôchodku pri základnom, optimistickom a pesimistickom scenári, aj po zohľadnení inflácie.

Čo sa ešte z výpisu dozviete?

Opatrenie ministerstva práce určilo všetky informácie, ktoré musí výpis z dôchodkového účtu druhého piliera obsahovať. Dozviete sa, aké výkonné sú jednotlivé fondy, celkovú výšku príspevkov a čistého zhodnotenia, ale tiež koľko preplatíte na poplatkoch, či informáciu o oprávnených osobách. Sporitelia narodení pred rokom 1963 sú tiež informovaní o možnostiach čerpania dôchodku z druhého piliera.

Akú rolu zohráva výber fondov?

O tom, aké kľúčové je správne nastavenie fondov, sme už písali. Článok nájdete TU.

Z nasledujúcich grafov (mikrosimulačný model Oranžová obálka, 2021) môžeme vidieť, že ľudia budú v budúcnosti dostávať menší dôchodok v pomere k ich hrubej mzde v čase odchodu do penzie. Presne o tom hovorí ukazovateľ nazývaný miera náhrady. Áno, dôchodky aj platy v skutočnosti budú rásť. Dôchodky však budú mzdu nahrádzať čoraz horšie a horšie.

Ako to však ovplyvní výber fondov? Prvý graf zobrazuje mieru náhrady sporiteľov využívajúcich dlhopisové fondy, druhý graf tých, čo sa rozhodli svoje peniaze zhodnocovať v akciových fondoch. Z modelu vyplýva, že ľudia využívajúci akciové či indexové fondy na tom budú podstatne lepšie – po odchode do penzie sa nebudú musieť tak výrazne obmedzovať.

A: Očakávaná miera náhrady (II. pilier – dlhopisové fondy)

B: Očakávaná miera náhrady (II. pilier – akciové fondy)

Akým spôsobom sa odhaduje výška dôchodku z II. piliera?

Princíp, podľa ktorého sa počíta odhadovaný dôchodok, je určený ministerstvom práce.

Základom je nasporená suma ku dňu výpisu. Zohľadňujú sa tiež priemerné povinné a dobrovoľné príspevky za posledné dva roky. Suma sa následne rozloží medzi vaše aktuálne zvolené fondy a pomocou predpísaných vzorcov sa vypočíta odhadovaná výška vášho dôchodku.

Celková výška dôchodku je neznáma. Najlepšie je spoliehať sa na seba.

Aj keď je novinka v podobe prognózy dôchodku z druhého piliera dobrou správou, celkovú výšku vášho dôchodku vám nikto dopredu nepovie.

Pri súčasnom demografickom vývoji nemôžeme od sociálneho systému očakávať zázraky. Najideálnejšie riešenie je  vziať zodpovednosť do vlastných rúk a sporiť si aj na vlastnú päsť.

Koniec koncov, takýmto rozhodnutím niet čo pokaziť – mať peniaze navyše ešte nikdy nikomu neublížilo.

Nejasnosti pri odklade splátok – Od januára nie je čistý úverový register samozrejmosťou.

Nejasnosti pri odklade splátok – Od januára nie je čistý úverový register samozrejmosťou.

Možnosť odkladu splátok bez negatívneho záznamu v úverovom registri schválila vláda ešte počas prvej vlny pandémie. Využilo ju viac ako 130 tisíc domácností. Od januára však prichádzajú zmeny. Zákon Lex korona, ktorý ako reakciu na pandémiu COVID-19 schválila vláda Igora Matoviča, sa od januára mení. Klientov, ktorí sa v tomto roku rozhodnú požiadať o odklad splátok, už banky, či nebankové subjekty môžu považovať za „neschopných splácať záväzky“. Neznamená to však, že sa stávajú neplatičmi, no môže sa znížiť ich bonita. Istota, že odklad splátok nebude mať žiaden dopad na budúce posudzovanie klientov tak zostáva luxusom minulého roka.

Ako na to môže klient doplatiť?

Klient s nižšou bonitou je pre banku rizikovejším. Vyplýva z toho niekoľko nevýhod, ktoré môžu z finančného hľadiska poriadne znepríjemňovať život. Tak napríklad, ak sa rozhodnete refinancovať hypotéku, banka môže váš príjem kontrolovať oveľa dlhšie, aby bola presvedčená o jeho stabilite. To môže byť obzvlášť nepríjemné najmä teraz, keď sa banky doslova pretekajú v nízkych úrokových sadzbách a mnoho ľudí refinancuje. Môže to znamenať, že sa k výhodnejšej hypotéke nasledujúcich 12 mesiacov jednoducho nedostanete. To isté tiež platí, ak si budete chcieť vziať nový úver. Tak skoro ho pravdepodobne nezískate. Rizikoví klienti sa tiež nemusia dosať k výhodným úrokovým sadzbám. Môže sa tak ľahko stať, že na novom úvere, alebo pri refixácii úroku už existujúceho, stúpnu úrokové sadzby, a vy tak v konečnom dôsledku za hypotéku zaplatíte oveľa viac.

Nie je banka ako banka.

Nejasnosti spôsobené zmenou pravidiel už Národná banka objasnila. “Od januára do konca marca banky môžu, ale nemusia klientov, ktorí požiadali o odklad splátok, evidovať negatívne v úverovom registri, ale po apríli už musia,”  hovorca NBS Peter Majer pre INDEX SME. Vyplýva to z rozhodnutí Európskeho orgánu pre bankovníctvo (EBA), ktorý ešte na jeseň minulého roku našim bankám ukončil výnimku o posudzovaní odkladu splátok. Jednoducho povedané, banky sa na čele s NBS pripravovali, že budú musieť odklady splátok posudzovať rovnako ako pred pandémiou. Toto nariadenie však EBA v decembri zrušila. Klienti tak môžu o „výhodnejší“ odklad splátok požiadať do 31. marca 2021. Platí však, že od januára do konca marca ide len o to, ako sa jednotlivé banky rozhodli. Zatiaľ čo Slovenská sporiteľňa od januára klientov žiadajúcich o odklad splátok eviduje v úverovom registri,  v prípade ČSOB či VÚB to bude až o niekoľko mesiacov.

Odložiť, či nie?

Národná banka Slovenska pripomína, že o odklad by sme mali požiadať len v naozaj nevyhnutnom prípade. Na druhej strane je však odloženie splátok v porovnaní so skutočnou neschopnosťou splácať úver naozaj zanedbateľným problémom. O takýto „výhodnejší“ odklad splátok môžete požiadať len raz, a to maximálne na 9 mesiacov, ako pri hypotékach, tak aj pri ostatných úveroch. Je tiež dôležité spomenúť, že ak požiadate o odklad na menej ako 9 mesiacov, predĺžiť sa vám ho už nepodarí. Naopak to však funguje – svoj úver môžete začať splácať kedykoľvek. Aj napriek tomu, že odklad splátok bez negatívneho zápisu v úverovom registri je v niektorých bankách stále možný, odporúčame toto rozhodnutie svedomito zvážiť, najmä ak v blízkej budúcnosti plánujete refinancovať, či žiadať o nový úver. Môže sa totiž ľahko stať, že vám banka jednoducho nevyhovie.
Banky sa pretekajú v nízkych úrokoch. Je čas refinancovať?

Banky sa pretekajú v nízkych úrokoch. Je čas refinancovať?

Rozmýšľate nad hypotékou, alebo už aktuálne jednu splácate? Mali by ste spozornieť! Menšie banky sa totiž pretekajú, kto ponúkne klientom menší úrok. Prima Banka si pre svojich klientov pripravila predčasný vianočný darček – hypotéku s nezvyčajne nízkym úrokom. Štyri desatiny percenta pri fixácii na 40 mesiacov znie dobre, nie?

Netrhá rekordy

Treba povedať, že Prima Banka nie je zďaleka jedinou, ktorej úroky sa blížia k bodu mrazu. Trend nízkych úrokových sadzieb začala ešte v septembri UniCredit Bank. Znížila úrok na úroveň 0,39% pri fixácii na 3 roky, čo je zároveň najnižšia úroková sadzba v histórii banky. Na ňu reagovala spomínaná Prima Banka úrokom 0,4% pri nezvyčajnej fixácii na 40 mesiacov. No a najďalej zašla Fio Banka, ktorá konkurenciu predbehla o 0,01%. Momentálne tak ponúka najnižší úrok na Slovensku – 0,38% pri fixácii na jeden rok. Čas pozrieť sa do svojej úverovej zmluvy.

Ale za akú cenu?

Nízke úroky trojice bánk sa síce takmer nelíšia, čo sa ale líši je všetko naokolo. Banky majú od charity ďaleko – naozaj nič nerobia len tak, zadarmo. Ono totiž 0,38% môže na papieri vyzerať skvelo, podstatné však je, koľko naozaj zaplatíte. Po posúdení všetkých faktorov získate najvýhodnejší úver práve v Prima Banke. Tu ale niečo nesedí!

Úroková miera nie je jediným parametrom, ktorý ovplyvňuje cenu úveru. Oveľa relevantnejším ukazovateľom je takzvaná ročná percentuálna miera nákladov. RPMN zohľadňuje všetky poplatky súvisiace s úverom, a práve poplatky a podmienky poskytnutia hypotéky so sľubovaným úrokom sú kľúčové.

UniCredit Bank vám teda skutočne mohla ponúknuť úrok vo výške 0,39%, ale iba za podmienky, že sa poistíte pre prípad neschopnosti splácania úveru, ktoré vám výrazne navýšia náklady na úver a každý mesiac si musíte na svoj účet v UniCredit Bank poukázať minimálne 1,5 násobok mesačnej splátky vášho úveru. Všimnite si tiež využitie minulého času – banka už stihla minimálny úrok navýšiť o desatinu percenta, čo je ale stále relatívne nízka hodnota.

Bez poistky sa tak z výhodných 0,49% stáva 0,79%. 

Prima Banka získanie úveru nepodmieňuje poistením schopnosti splácania. Pri veľmi nízkej úrokovej miere je jej ponuka naozaj lákavá, či už chcete novú hypotéku, alebo refinancovať existujúcu.

Kto má úrok cez 1% nech zdvihne ruku:)